세모녀 전세 사기 사건 대책은 무엇일까?

최근 언론에서 가장 핫한 법률적 이슈로 보도되고 있는 세모녀 전세 사기사건 또는 세모녀 투기단이 분양대행업자들과 같이 서울중앙지방법원에 기소되었고, 첫 재판인 2022. 9. 19.자 공판기일에서 분양대행업자들이 혐의를 전면 부인하여 온 국민들의 공분을 하고 있습니다. 

 

세모녀 사건은 어떤 사건일까? 

 

1. 사건개요 및 엄청난 파장의 이유 

세모녀 전세사기 사건은 매우 간단합니다. 

세모녀가 별다른 자신의 자금 없이 매매가와 전세가의 차액으로 집을 사는 소위 '갭투자' 방법, 특히 분양가보다 전세가가 더 비싼 소위 '깡통전세' 형식으로 분양대행사를 통해 무려 500채의 빌라를 매수한 후, 136명의 세입자들을 모집하여 그들로부터 무려 300억 원의 보증금을 편취하여 분양대금을 모두 지급하였고, 그 이후 세입자들이 퇴거할 때 세입자들에게 보증금을 돌려주지 못한 사건입니다. 

위 사건이 우리사회에서 가장 큰 이슈가 된 이유는 대부분 피해자들이 사회초년생들이었다는 점에 있었습니다. 재정적 여력이 아무래도 좋지 않은 사회 초년생들이 아파트보다 가격이 저렴한 빌라 전세를 구하였다가 전혀 예상치 못하게 전재산인 전세금을 날리게 되어 그 고통은 이루말 할수 없는 사건이었는데, 그 피해자와 금액 규모가 매우 컸을 뿐만 아니라 그 지역도 강서, 관악, 은평 등 매우 광범위하여 매우 엄청난 파장을 불러일으키게 된 것입니다. 

2. 세모녀가 사기죄에 해당하는 이유 

이른바 임대차보증금 사기와 관련하여서는, 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려줄 의사와 능력이 없이 임차인으로부터 보증금을 지급받아 그 액수를 편취한 경우에 사기죄가 성립합니다.  

 세모녀 전세사기 사건 이후 정부의 대책 

 

위와 같은 세모녀 전세사기 사건 이후 정부는 전세사기 사건을 방지하기 위한 대책을 발표하였는데, 구체적으로 살펴보면 아래와 같습니다. 

 

1. 임차인이 전입신고를 마치기 전까지는 임대인이 매매를 하거나 근저당권 설정을 하기 어렵게 됩니다. 임차인이 전입신고를 하게 되더라도 그 효력은 다음 날부터 발생하기 때문에 임대인이 같은 날 근저당권을 설정하게 되면 임차인은 후순위 권리자가 되어 피해를 입게 됩니다.

 

2. 임대차 계약을 체결하기 전 임차인이 요청할 경우 임대인은 체납세금 및 대출금 내역이 공개하도록 되었습니다.  체납세금 등은 최우선 권리이기 때문에 체납세금 액수가 많으면 전세금 반환이 사실상 어려운 경우가 발생하게 됩니다. 

 

3. 임차인의 최우선으로 받을 수 있는 변제금이 상향됩니다. 기존에는 서울 5,000만원, 수도권 4,300만원 수준이었는데, 그 액수가 상향되는 것입니다. 

 

4. 공시가격이 150% --> 140%로 하향됩니다. 공시가격이 높을 수록 전세가도 높아지게 되어 깡통전세가 발생할 가능성이 높게 됩니다. 

 

5. 임대차 보증금을 돌려받지 못한 피해자에게 주택도시기금이 1억 6,000만원을 연 1%의 저리로 대출해 준다고 합니다.

 

 

전세사기 방지하는 방법 및 대책은 무엇일까? 

 

그렇다면 전세사기를 사전에 방지하는 방법 또는 그 대책은 무엇일까? 

1. 빌라의 경우 엄청난 주의를 요하고, 주변 시세보다 저렴한 것은 한 번 정도 반드시 의심해야 합니다. 

대부분 전세사기의 경우 빌라 전세에서 많이 이루어지고 있는 점을 볼 때, 빌라 전세를 구할 때 매우 세심한 주의를 기울여야만 합니다. 따라서 빌라 전세가격이 주변 시세보다 80% 수준 정도나 그 이하라면 반드시 의심할 필요가 있습니다. 중고나라 사기도 시세보다 80% 가격으로 설정하여 이에 혹한 구매자로 하여금 송금하게 하는 경우가 대부분입니다. 

 

2. 임대차계약서 작성 전에 반드시 임대인의 체납내역과 등기부등본상 근저당권 설정 내역을 확인해 봅니다. 

위에서 살펴본 것처럼 임대인의 체납내역이 많을 경우 전세계약을 하지 마시고, 등기부등본상 근저당권 채권최고액이 아파트 또는 빌라 시세의 70~80% 수준에 달할 때에는 매우 위험하여 추후 경매시 임대차보증금을 한 푼도 받지 못하게 될 가능성이 매우 높습니다. 

 

3. 주택도시보증공사 보증보험에 반드시 가입해야 합니다. 

주택도시보증공사 보증보험에 가입할 경우 추후 임대인이 보증금을 반환하지 않았다고 하더라도, 주택도시 보증공사가 보증금을 지급해 주는 제도가 있으므로, 반드시 이를 적극 활용해야 합니다.