임대인이 다른 사유로 임차인의 권리금 회수기회를 방해하였을 때 손해를 배상해야 할까?

상가건물 임대차보호법은 아래와 같이 규정하고 있습니다.

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상가건물 임대차보호법

제10조의 4(권리금 회수기회 보호 등)

① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

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② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우​

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③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

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④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

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위와 같이 임대인은 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않을 경우, 임차인이 신규 임차인을 주선하여 권리금 회수하려는 것을 거절할 수 있습니다.

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그런데 임대인은 임차인에게 상가를 수선하거나 재건축할 계획이 있다는 이유를 들어 임차인이 신규 임차인을 주선하여 권리금 회수하려는 것을 거절하였으나, 그 이후 상가건물을 수선, 재건축 하지 않은 채 1년 6개월 이상 방치하여 영리목적으로 사용하지 않은 경우에 임차인이 임대인을 상대로 권리금 회수를 방해하였다는 이유로 손해배상을 청구할 수 있는지 문제가 될 수 있습니다.

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대법원 판례

대법원은 이에 대하여 "상가건물 임대차보호법 제10조의 4 제2항 제3호에서 정하는 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 의미하고, 위 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 보기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다. 그렇지 않고 임대인이 다른 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다는 사정만으로는 위 조항에 따른 정당한 사유로 인정할 수 없다"라고 판시하였습니다(대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결).

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따라서 임대인이 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않을 계획을 가지고 있다고 고지하면서 임차인의 권리금 회수를 거절하지 않으면, 그 이후 그 기간 동안 영리목적으로 사용하지 않았다고 하더라도 예외 조항을 적용할 수 없게 된다는 점을 반드시 유념해야 할 것 같습니다.

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