임대인이 과거의 차임연체사실로 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있을까?

상가건물 임대차보호법은 제10조의 8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 "차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때"라고 규정하고 있습니다.

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그런데 임대차기간 중에 3기 차임연체를 했음에도 임대인이 계약을 해지하지 않고 있았고, 임대차기간이 만료할 무렵, 임차인이 계약갱신청구권을 행사하였을 때, 임대인이 3기 차임연체 전력을 들어 계약갱신을 거절할 수 있을지 여부가 문제되고, 이는 실제 사례에도 있습니다.

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A씨는 B씨 상가건물을 임대하여 임대차 기간 중 3기 차임을 연체하였으나, 임대인 B씨는 계약을 해지하지 않았고, 임대차기간 종료가 임박하자 A씨는 계약갱신청구권을 행사하겠다고 밝혔습니다. 그러자 B씨는 임대차 기간 중 3기 차임연체 사실을 들어 A씨의 계약갱신청구권 행사를 거절하자, A씨는 이는 이미 지나간 사실이고, 계약갱신 청구권 행사 무렵 3기의 차임을 연체한 것이 아니므로, 계약갱신이 되어야 한다고 주장하였습니다.

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이에 A씨와 B씨는 결국 소송까지 가게 되었고,

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대법원은 "상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의 8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’라고 규정하였다. 반면 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’라고 문언을 달리하여 규정하고 있다(상가임대차법 제10조 제1항 제1호). 그 취지는, 임대차계약 관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다.

위 규정들의 문언과 취지에 비추어 보면, 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다"라고 판시하였습니다. (대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결)

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결국 대법원은 임대인 B씨의 손을 들어준 것입니다.

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또한 위 사건에서 A씨가 임대차기간 종료된 이후에도 무단으로 점유한 부분에 대해서, 종전 임대차계약상 부가세도 임차인이 부담하라고 판시하였습니다.

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임차인이 계약종료 후에도 건물을 계속 사용하고 있고 임대인도 보증금을 반환하지 않은 채 거기에서 향후 임료 상당액을 공제하는 관계라면 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급에 해당하므로, 차임에 대한 부가가치세 상당액을 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있었다면, 특별한 사정이 없는 한 임대차계약 종료 후의 계속점유를 원인으로 지급되는 차임 상당 부당이득에 대한 부가가치세 상당액도 임차인이 부담하여야 한다. (대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결)

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