공인중개사의 설명의무 및 공인중개사의 손해배상 사례

최근 대법원은 2024. 9.경 공인중개사의 손해배상 책임과 관련하여 공인중개사는 중개주선자에 불과하고 법률상 사무는 그 업무범위에 포함되지 않으므로, 법률상 조언을 하지 아니하였다고 하더라도 손해배상 책임이 없다는 판결을 선고한바 있습니다. 

https://www.newsis.com/view/NISX20241011_0002917294

대법 "공인중개사, 채무 관련 법률 조언 의무 없어"

 

위 대법원 판례에 따라 마치 공인중개사는 법적인 부분에 대해 아무런 설명을 하지 않고, 이로 인해 중개의뢰인에게 손해가 발생하더라도 공인중개사는 이에 대해 아무런 책임이 없다는 취지로 오해될 여지가 있을 수 있습니다. 

 

이에 오늘은 공인중개사법에 따라 공인중개사의 설명의무 및 공인중개사의 손해배상 책임에 대해 쉽게 설명드리고자 합니다. 

 

[공인중개사의 설명의무]  

 

공인중개사법은 다음과 같이 규정하고 있습니다. 

공인중개사법 

제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ①개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. 
1. 해당 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계
2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항
3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항 

제30조(손해배상책임의 보장) ①개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 
②개업공인중개사는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 
③개업공인중개사는 업무를 개시하기 전에 제1항 및 제2항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제42조에 따른 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다. 
④제3항에 따라 공탁한 공탁금은 개업공인중개사가 폐업 또는 사망한 날부터 3년 이내에는 이를 회수할 수 없다.
⑤개업공인중개사는 중개가 완성된 때에는 거래당사자에게 손해배상책임의 보장에 관한 다음 각 호의 사항을 설명하고 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공하여야 한다. 
1. 보장금액
2. 보증보험회사, 공제사업을 행하는 자, 공탁기관 및 그 소재지
3. 보장기간

 

위와 같이 공인중개사법제25조 제1항 규정에 따라, 공인중개사는 해당 중개대상물의 상태, 입지 및 권리관계, 법령 규정에 따른 거래 또는 이용제한사항 등에 대해 중개의뢰인에게 설명할 법적 의무가 있고, 이를 위반하여 중개의뢰인에게 손해가 발생하게 되면, 공인중개사는 공인중개사법 제30조 제1항에 따라 손해배상의 책임이 있습니다. 

 

 

[공인중개사의 설명의무 위반으로 인한 손해배상 사례] 

 

1. 공인중개사 A는 다가구주택 임차인 B로부터 임차인 및 보증금 현황을 알려달라는 요청을 들었는데, 직접 확인하지 아니한 채 단순히 다가구주택 소유자로부터 보증금이 2억 원이라는 말만 듣고, B에게 임대차 보증금 합계가 2억 원이라고 알려주었고, 근저당권 3억 원의 채무가 있다는 사실을 고지하였습니다. 

 

B는 기존 보증금 2억 원 및 근저당권 3억 원이라면 자신의 보증금을 반환받을 수 있으리라 생각하여 다가구주택을 임차하였는데, 나중에 알고보니 임대차보증금 합계가 5억 원이 초과하였고, 그 이후 위 다가구주택이 경매되었는데, 근저당 채무 및 기존 임차인들(선순위)의 보증금을 모두 변제하기에도 부족하여 B의 임대차보증금은 돌려받을 수 없었습니다. 

 

이에 B는 A를 상대로 설명의무 위반으로 인한 손해배상 소송을 제기하였고, 법원은 공인중개사의 설명의무 위반으로 인한 B의 손해발생 사실을 인정하여 공인중개사 A에게 손해배상 책임을 인정하면서 다음과 같이 판시하였습니다.  

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중개의뢰인이 중개 목적물의 권리관계 등을 직접 조사하는 것이 곤란하고 어렵기 때문에 소정의 전문성과 자격을 갖춘 공인중개사에게 중개수수료를 지급하여 중개를 의뢰하고, 그에 대하여 공인중개사는 중개대상물에 대한 확인·설명의무를 부담하도록 하고 있다. (대구지방법원 서부지원 2017. 9. 28. 선고 2017가단52129 판결)

 

대법원 역시 마찬가지의 취지로 판시한바 있습니다. 

중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개함에 있어서 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로, 임차의뢰인에게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인․설명하는 데 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 하며, 공인중개사법 시행규칙이 정한 위 서식에 따른 중개대상물 확인․설명서의 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항‘란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인․설명서에 기재하여야 할 의무가 있다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 참조).

 

2. A는 맥주와 치킨을 판매하기 위해 건물을 물색하던 중 공인중개사 B로부터 물건을 소개받아 계약을 체결했는데, 공인중개사 B는 A에게 현 오락실 영업을 하고 있었는데, 해당 층 전부에 대해 치킨과 호프집 영업허가를 받아 영업할 수 있다고 설명을 하였고, 이를 믿고 A는 임대차계약을 체결한 다음 권리금 4,000만 원을 지급하고 인테리어 비용으로 6,200만 원을 지급하였는데, 나중에 알고 보니 관련 법령상 주류 및 요식업 영업은 건물 일부에만 가능하였습니다. 

 

이에 A는 임대차계약을 해지하고, 공인중개사를 상대로 권리금 및 인테리어 비용 등을 손해배상으로 청구하였는데, 법원은 설명의무 위반을 이유로 공인중개사 책임을 인정하였습니다. (다만 책임을 60%로 제한하였습니다) 

 

위와 같이 공인중개사의 경우 설명의무를 위반하여 중개의뢰인에게 손해가 발생하게 되면, 공인중개사에게 손해배상 책임이 발생하게 되지만, 전문적인 부분에 대한 설명까지 해야 할 의무는 없다고 보입니다. 

 

3. 즉, A는 공인중개사의 중개로 인해 건물을 매수하였는데, 그 이후 소방시설이 불량이라는 사실, 누수 및 배수관 막힘으로 인한 비용을 지출하였습니다. 그 이후 A는 공인중개사를 상대로 중개대상물에 대한 설명의무 위반을 이유로 손해배상 소송을 제기하였습니다. 

 

그런데 법원은 "공인중개사가 소방 관련 법령상 소화기와 비상벨이 설치되어야 하는 위치를 확인한 후 설치 누락된 곳을 지적하고 비상벨 작동 상태를 확인할 의무까지 있다고 할 수는 없다. 또한 소방서장으로부터 조치명령을 받은 사항들(피난구유도등 예비전원 불량, 자동속보설비 미설치, 송수압력표지 미부착, 연동감지기 동작 불량, 소화주엔진펌프 축전지 충전상태 불량, 알람벨브 스위치 단선, 방수구 미설치, 방수기구함 미설치 등)은 소방 관련 전문 지식을 요하는 사항으로서 공인중개사법상 확인, 설명의무의 대상이 된다고 보기 어렵다"라고 판시하였고, 아울러 누수 및 배수관 막힘에 대해서는 매매당시 발생한 하자인지 여부를 쉽게 확인이 어려워 공인중개사에 대한 손해배상 책임이 인정되지 않는다고 판시하였습니다. 

 

즉, 전문적인 영역에 대해서까지 공인중개사에게 설명의무를 부과하지 않는 것으로 보입니다.