해약금과 위약금 그리고 가계약금

보통 부동산 매매계약 또는 임대차계약을 체결할 때 매수인이 물건을 우선 확보하기 위해 가계약금을 매도인 또는 임대인에게 지급하는 경우가 있고, 처음부터 정식으로 계약을 체결하면서 계약금을 지급하는 경우가 있습니다. 

 

그런데 문제는 중간에 변심하여 부동산 매매계약을 파기하거나 매도인 또는 매수인의 채무불이행으로 인해 매매계약 등이 해제되는 경우 매도인이 지급받은 계약금을 몰취하거나, 매수인이 매도인에게 계약금 배액 상환을 청구할 수 있는지가 문제됩니다. 

 

아울러 정식 계약이 아니라 가계약금만 지급하였는데, 매수인 등이 변심하여 매매의사를 철회하는 경우 매도인에게 가계약금을 반환청구 할 수 있는지 여부에 대해 문제됩니다. 

 

오늘은 위와 같은 점들에 대해 포스팅 해 보고자 합니다 . 

 

 

[해약금과 위약금] 

 

1. 해약금이란? 

 

해약금이란 계약을체결할 때 당사자의 일방이 상대방에게 지급하는 돈으로서 계약의 해제권을 유보하는 의미를 가지는 계약금을 의미합니다. 

 

 

 

쉽게 설명하면 부동산 매매계약 등에서 계약금만 지급된 단계에서는 매수인은 지급한 계약금을 포기하면 계약을 자유롭게 해제할 수 있고, 매도인은 계약을 해제하려면 매수인에게 지급받은 계약금의 배액(지급받은 계약금 + 해약금인 계약금)을 상환해야 한다는 것입니다. 

 

계약금은 별도의 약정이 없더라도 해약금으로 추정되므로, 매매계약서에 명시적인 규정을 삽입하지 않더라도 계약해제는 가능합니다. 

 

그러나 문제는 계약금 지급 이후, 중도금의 일부라도 지급된 경우에는 더 이상 계약금을 포기하고 자유롭게 계약을 해제할 수 없고, 상대방의 채무불이행을 이유로 계약을 해제하더라도 별도의 약정(위약금)이 없는 이상 상대방으로부터 계약금 상당금액을 몰취할 수 없습니다. 

즉, 위약금 약정이 없는 이상 상대방의 채무불이행을 이유로 계약을 해제한 경우, 이로 인한 손해는 주장하는 사람이 입증하여 그 금액을 청구할 수 있을 뿐입니다. 

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2. 위약금이란?  

 

위약금이란 계약의 채무를 이행하지 못할 때 채무자가 채권자에게 손해배상으로 지급할 것을 미리 약정한 금원을 의미합니다. 

 

통상 부동산 매매계약에서 해약금을 위약금으로 약정하는 경우가 대부분이고, 위와 같이 위약금 약정이 있으면 매매계약에서 상대방의 채무불이행을 이유로 계약을 해제하는 경우, 손해의 입증 없이 계약금을 몰취하는 것이 가능합니다. 

 

다만, 여기서 매우 주의할 점은 위약금 특약은 매우 명확해야 하고, 한쪽 당사자에 대해서만 위약금 약정을 한 경우에는 공평의 원칙상 상대방 당사자에 대해 위약금 약정이 적용되지 않는다는 점입니다. 

대법원도 "매도인의 귀책사유로 매매계약이 해제된 경우에 대해서만 위약금 약정을 둔 경우, 매수인의 귀책사유로 매매계약이 해제되는 경우 매수인에게 위약금 지급의무가 인정되는 것은 아니다"라고 판시하였습니다(대법원 2007. 10. 25. 선고 2007다40765 판결). 

위와 같은 법리를 잘 몰라서 억울한 일을 당한 부동산 매도인이나 매수인이 있으므로, 반드시 알아두셔야 합니다. 

 

 

 

[가계약금에 대하여] 

 

부동산 매매계약 또는 임대차계약에서 매수인 또는 임차인이 매우 마음에 드는 물건을 봤지만 당장 계약금을 지급할 여력이 없어 계약을 하지 못할 경우, 우선권을 확보하기 위해 가계약을 하면서 가계약금을 지급하는 경우가 매우 많습니다. 

 

가계약금 액수는 정해진 것은 없지만, 통상 계약금의 10%, 즉 전체 매매대금의 1%에 해당하는 돈을 지급하는 것이 통상적입니다. 

 

그러나 부동산 매수인 또는 임차인이 가계약금을 지급한 이후 더 마음에 드는 물건을 만나거나 단순 변심에 의해 계약을 철회하는 경우가 많은데, 이런 경우 통상 가계약금을 포기하는 선에서 마무리를 하지만, 가계약금을 반환해 달라고 요청하는 매수인이나 임차인이 종종 있고, 이로 인해 소송까지 간 사례가 은근히 많이 있습니다. 

 

가계약금에 대한 정확하게 정리된 법리는 없지만, 아래에서 실제 사례를 들어 설명하고자 합니다. 

 

1. 대법원은 계약금의 일부를 지급한 경우에는 계약을 해제할 경우에는 지급된 일부가 아니라 전체 계약금을 몰취하거나 배액을 배상해야 한다고 판시한바 있는데, 이는 가계약금 사례는 아닙니다. 

 

2. 하급심 사례 중에서는 가계약금을 지급하고 가계약을 하였으나, 매수인이 단순 변심에 의해 매도인에게 계약철회를 통보한 경우 가계약금 반환청구를 할 수 없다고 판시한 판결이 종종 있습니다. 

 

3. 그러나 하급심 사례 중에서 가계약금을 지급하였으나 특정한 이유를 들어 계약 파기를 한 사안에서, 법원은 가계약금 반환청구를 인정한 판결도 존재합니다. 

 

따라서 가계약금의 경우 확립된 법리가 아직은 존재하지 않는 것으로 보이는데, 가계약금을 반환받기를 원하는 경우 가계약서를 작성하면서 특약사항으로 규정하면 가능할 수 있습니다.