소액임차인의 최우선 변제권에 대해 알려드립니다.

1. 소액임차인의 우선변제권이란 무엇일까? 

 

우리나라는 임차인을 보호하기 위해 주택임대차보호법을 제정하여 시행하고 있고(상가임차인의 경우에는 상가건물 임대차보호법), 주택임대차보호법에서 임차인을 보호하기 위한 규정들은 모두 강행규정으로서, 임대인과 계약에 의해 적용을 배제하는 것이 불가능합니다. 즉, 주택임대차보호법상 임차인에게 유리한 내용들은 임대인과 임차인의 계약내용에도 불구하고 주택임대차보호법이 더 우선 적용되는 것입니다.

 

위와 같은 주택임대차보호법 규정상 임차인을 보호하기 위한 가장 강력한 규정은 바로 소액임차인의 최우선변제권이고, 주택임대차보호법은 이와 관련하여 다음과 같이 규정하고 있습니다.  

주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호)
① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(담보물권자)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항(대항력)의 요건을 갖추어야 한다.
② 제1항의 경우에는 제3조의2 제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.
③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.

 

즉, 소액임차인의 우선변제권이란, 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하더라도 보증금 중 일정액은 다른 담보권자들이나 선순위 권리자보다 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리를 의미합니다. 

 

다만, 소액임차인의 최우선변제권을 보장받기 위해서는 적어도 대항력을 갖추어야 하는데, 대항력에 대해 구체적인 내용을 확인하시려면 아래 포스팅을 참고하시면 됩니다. 

보증금 반환관련 우선변제권과 대항력에 대해서 변호사가 알려드려요.

 

2. 소액임차인의 요건 

 

소액임차인으로서 우선변제를 받기 위해서는 아래의 요건이 필요합니다.   

 

(1) 소액임차인 범위에 포함될 것 

 

주택임대차보호법상 소액임차인의 범위는 아래와 같습니다 .

서울특별시 : 1억 5,000만원 

수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시: 1억 3,000만원
참고로, 과밀억제권역에 해당되는 지역은, 서울특별시, 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역 제외)입니다

광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 7,000만원 

그 밖의 지역 : 6,000만원

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(2) 주택에 대한 경매신청 등기 전까지 대항력을 갖출 것  

 

임차인은 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건인 주택의 인도와 주민등록을 갖추어야 하고, 위와 같은 대항력은 배당요구 종기(경락기일)까지 갖추고 있어야 합니다. 

 

(3) 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되고, 임차인의 배당요구 또는 우선변제권의 행사가 있을 것 

 

소액임차인의 최우선변제권이 인정되기 위해서는 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되어야 하므로, 임차주택이 매매, 교환 등의 법률행위로 양도되는 경우에는 대항력만 문제가 됩니다. 

 

또한 소액임차인이 우선변제권을 행사하기 위해서는 임차주택이 경매될 경우에는 배당요구를 해야 하고, 체납처분이 될 경우에는 체납처분청에 우선변제권 행사신고를 해야 합니다.   

 

 

3. 소액임차인 최우선변제권에 의해 확보되는 보증금 

 

위와 같이 소액임차인이 대항력을 갖추게 되면, 그 이후 임차주택이 경매 등이 진행되더라도 그 절차에서 일정금액은 최우선적으로 변제를 받을 수 있습니다. 

 

그 일정금액 역시 소액임차인의 범위와 밀접하게 관련이 있는데, 이를 구체적으로 살펴보면 아래와 같습니다.  

서울특별시 : 5,000만원

수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 4,300만원 

광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 2,300만원

그 밖의 지역 : 2,000만원

다만, 위 금액이 무조건 보장되는 것은 아니고, 주택임대차보호법 제8조 제3항의 규정에 따른 제한이 있을 수 있습니다.