임차권등기명령 신청절차에 대해 알려드려요.

최근 임대차 시장에서 임차인 우세로 국면이 전환되어 임대차보증금이 낮아지고 있고, 또 이사를 가려고 하는 임차인이 보증금을 회수하지 못하는 경우가 종종 발생하고 있습니다. 

 

임차인이 보증금을 회수하기 위한 가장 첫번째 안전장치로는 바로 대항력과 우션변제권을 확보하는 일인데, 이에 대해서는 아래 포스팅을 참고하시면 됩니다. 

보증금 반환관련 우선변제권과 대항력에 대해서 변호사가 알려드려요.

만약 임대차관계가 종료하였음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 상황에서 임차인이 이사를 가야 하는 상황이라면 반드시 임차권등기명령 제도를 활용해야만 합니다. 

 

[임차권등기명령 제도란?]

 

주택임대차보호법은 주택의 인도 + 주민등록을 대항력의 취득요건 및 존속요건으로 규정하고 있습니다. 

따라서 임차인이 이사를 가게 되면 대항력과 우선변제권을 상실하게 되어 보증금을 돌려받기가 매우 어렵게 됩니다. 

이런 문제를 해결하기 위해 우리 법은 임차권등기명령제도를 두고 있는데, 

이는 법원의 명령에 따라 임차권등기를 마치면, 임차인이 자유롭게 이사를 가더라도 대항력 및 우선변제권이 그대로 유지되는 제도로서, 매우 유용한 제도입니다. 

 

 

[임차권등기명령 신청절차]

 

1. 신청요건 

 

임대차 종료 + 보증금 미회수 요건을 갖춘 임차인은 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 임차권 등기명령을 신청할 수 있습니다. (주택임대차보호법 제3조의 3 제1항) 

즉, 임차권등기명령 신청은 임대차가 적법하게 종료된 경우에 가능합니다. 위 종료는 기간만료, 합의해지, 해지사유에 의한 해지통지 모두 포함됩니다. 

다만 묵시의 갱신 기간 중 임차인이 해지통지를 한 경우에는 3개월이 경과해야 효력이 발생하게 되므로, 그 이후에 임차권등기명령신청이 가능합니다. 

또한 보증금 전액이 아니라 일부라도 돌려 받지 못한 경우도 임차권등기명령을 신청할 수 있으므로 알아두시면 좋습니다. 

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2. 모든 임차주택에 대해 신청이 가능할까? 

 

(1) 미등기되거나 무허가 건물의 경우 임차권등기명령 신청은 할 수 없습니다. 

(2) 주택의 일부분, 예컨대 다가구주택의 일부분을 임차하는 경우에도 임차권등기명령 신청이 가능한데, 이런 경우에는 임차한 부분을 표시한 도면을 첨부해야 합니다. 

(3) 등기부상 용도가 주거가 아닌 경우, 예컨대 사무실이나 공장으로 되어 있는 경우라도 주거용으로 임차 및 사용하였다면 임차권등기명령을 신청할 수 있으나 이런 경우에는 주거용으로 사용하였다는 점에 대한 증거서류를 첨부해야 합니다.  

 

3. 신청서류 

 

임차인은 아래 양식에 맞추어 기재한 임차권등기명령 신청서를 작성한 다음 기명날인 후 관련 서류를 첨부하여 관할 법원에 접수하면 됩니다. 

1. 사건의 표시 - 임차인과 임대인의 인적사항
2. 임차주택의 표시 
3. 반환받지 못한 임대차보증금액 
4. 신청의 취지와 이유 - 임대차계약 체결사실, 계약내용, 임대차 종료원인, 대항력과 우선변제권 확보 사실, 보증금 미반환 사실 등을 구체적으로 기재합니다. 
5. 첨부서류 
작성날짜 및 작성자 날인 
관할법원 표시 

 

 

[임차권등기명령 재판]

 

 

1. 관할법원은 임차권등기명령 신청이 접수되면 변론 없이도 재판을 할 수 있고, 결정 내지 판결 선고 모두 가능합니다. 

 

 

2. 다만, 결정으로 선고하면 임대인에게 고지한 때 효력이 발생하고, 판결에 의한 선고는 선고를 한 때 그 효력이 발생하는 차이가 있습니다. 

 

 

3. 임대인이 임대차보증금을 반환하지 아니하면 임차권등기는 말소되지 않습니다. 즉, 임대인의 임차보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소보다 선이행 의무입니다. 

 

대법원 역시 "임차권등기명령에 따른 임차권등기는 이미 사실상 이행지체에 빠진 임대인의 임차보증금의 반환의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위하여 새로이 경료 하는 것이기 때문에 임차권등기에 대한 임차인의 말소의무를 동시이행관계에 있는 것으로 해석할 것은 아니다"라고 판시하고 있습니다(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결). 

 

 

4. 법원이 만약 임차권등기명령 신청을 기각하면 이에 대해 항고할 수 있고, 위 항고는 기간 제한이 없는 이른바 통상 항고입니다.