임대차 해지사유 및 해지통지에 대해 꼭 알아야 할 3가지

임대차 계약 기간 중 임대차를 해지하려면 임대차 해지사유가 있어야 하고, 그 해지사유에 따라  해지통지해야 합니다. 

그런데 임대차 해지통지와 관련하여 즉시 해지할 수 있는 경우가 있는 반면, 묵시의 갱신과 관련하여 일정한 기간이 필요한 해지가 있으므로 이에 대해 꼭 알아두는 것이 좋습니다. 

 

아래에서는 임대차의 즉시 해지사유, 즉시 해지사유에 해당하지 않을 경우 임대차관계를 종료시키는 방법 및 해지통지 기간, 그리고 임대차 해지통지 내용증명에 대한 구체적 양식에 대해 살펴보고자 합니다. 

 

[임대차 즉시 해지사유는 무엇일까?] 

 

임대차 관계를 해지할 수 있는 사유는 임대인과 임차인이 서로 다릅니다. 

 

1. 임대인의 해지사유 

 

임대인의 해지사유는 아래와 같고, 아래의 경우에는 즉시 해지가 가능합니다. 

 

(1) 임차인이 파산선고를 받은 경우(민법 제636조)

 

(2) 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차주택을 전대한 경우(민법 629조 제2항)

 

(3) 임차인이 차임을 2회 이상 연체한 경우(주택임대차보호법 제6조 제3항) 

- 위 해지사유가 실무상 가장 많이 활용되는 해지사유로서, 2회 연체는 반드시 연속하여 연체될 필요는 없습니다. 

 

(4) 임차인이 임차주택을 계약 또는 주택의 성질에 따라 정해진 용법으로 이를 사용, 수익하지 않는 경우(민법 제654조, 제610조 제1항) 

- 위와 같은 사유로 임대인이 임대차를 해지하기 위해서는 계약서에 임차주택을 사용하는 용도를 미리 명확하게 기재하면 좋습니다. 

 

(5) 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저하게 위반할 경우 해지할 수 있는데, 이에 대해서는 계약서에 미리 명시해야 임대인이 이를 근거로 손쉽게 해지할 수 있습니다. 

 

 

2. 임차인의 해지사유

 

임차인의 해지사유는 아래와 같고, 아래의 경우에는 즉시 해지가 가능합니다. 

 

(1) 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하여 임차인이 계약목적을 달성할 수 없는 경우 (민법 625조) 

 

(2) 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용, 수익할 수 없는 경우 그 잔존부분으로 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우 (민법 제627조) 

 

민법은 위와 같이 임차인의 임대차 해지사유로 2가지를 규정하고 있는데, 그 외에도 (3) 임대인이 수선의무를 불이행할 경우, 채무불이행에 따라 임대차계약을 해제할 수 있습니다. (실상은 해지와 같은 효과) 

 

 

 

[임대차 해지통지 기간에 대하여] 

 

임대차의 경우에는 임대인과 임차인이 임대차 종료에 대한 통지를 하지 않을 경우 묵시의 갱신이 되므로 이 점을 유념해야 하고, 또 묵시의 갱신이 된 경우 언제 해지통지를 해야 하는지 법적으로 의미가 있으므로 반드시 알아야 합니다. 

 

1. 임대차 계약 기간 종료 되기 언제까지 해지통지를 해야할까? 

 

주택임대차보호법은 다음과 같이 규정하고 있습니다. 

 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(갱신거절)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다

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따라서 임대인은 임대차 종료 전 6개월 ~ 2개월 전에 임차인에게 갱신거절, 임대차 종료 통지를 해야 하고, 

임차인은 임대차 종료 전 2개월 전까지 임대인에게 임대차 종료 통지를 해야 합니다. 

위 기간 내에 임대인과 임차인이 통지하지 않은 경우에는 임대차는 묵시의 갱신이 되어 종전과 동일한 임대차 관계가 되고, 임대차 기간도 2년이 됩니다. 

 

2. 묵시의 갱신 임대차를 해지할 때 통지기간은? 

 

임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 그 이후 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다. 그런데 임차인이 계약을 통지한 이후 3개월이 경과해야 임대차는 종료됩니다. (주택임대차보호법 제6조의 2 제1, 2항) 

즉, 임차인은 임대차를 해지하여 퇴거하려는 시점보다 3개월 전에 먼저 해지통지를 해야 합니다. 

 

 

[임대차 해지통지 내용증명 양식] 

임대차 계약을 해지통지는 서면, 구두, 전화, 이메일 등 자유롭게 할 수 있지만, 우체국 내용증명으로 임대차 해지통지를 하는 것이 제일 좋습니다. 

 

왜냐하면 임대차 해지통지 사실은 추후 소송이 진행될 경우 가장 중요한 입증사실이기 때문에 명확한 증거에 의해 하는 것이 좋고, 우체국 내용증명으로 할 경우에는 그와 같은 내용으로 상대방에게 보낸 점에 대해 입증이 되기 때문에, 내용증명으로 할 것을 권해 드립니다. 

 

우체국은 발송한 내용증명을 3년간 보관하고 있기 때문에, 위 기간 내라면 상대방이 부인할 경우 입증이 가능합니다.  

 

내용증명에 들어가야 할 가장 핵심적인 내용은 임대차계약을 해지한다는 통지와 이로 인해 임대차보증금을 반환해 달라는 내용입니다. (임차인의 경우)  

 

임대차 계약 해지통지 내용증명은 아래 양식을 참고하시면 됩니다. 

수 신 : 김 철 수
서울 강남구 영동대로 11-1

발 신 : 이 영 희
서울 강남구 영동대로 11-2

제 목 : 임대차계약 해지 통지

1. 임대차계약 체결 사실
2. 임대차계약 해지사유 및 해지통지 
3. 임대차보증금 반환요청 

2022.  10.  20.
발신인 이 영 희