보증금 반환관련 우선변제권과 대항력에 대해서 변호사가 알려드려요.

[임대차 형태에 따른 보증금 반환 문제]

 

우리나라의 임대차의 형태는 크게 4가지로 구분됩니다. 

구분	내용	법률상 의미
전세권	전세금(보증금)을 주고 전세권 등기를 하는 것	전세권
전세(미등기전세)	전세금(보증금)을 주지만 전세권 등기를 하지 않는 것	임대차
반전세 또는 월세	보증금 뿐만 아니라 차임도 매월 지급	임대차
사글세	임차 기간 동안 차임 전부를 지급	임대차

전세권 등기를 하는 전세권의 경우 주택 자체에 대해 이미 물권이 설정되어 보증금 반환을 받는 것에 대해서는 큰 문제가 없지만, 우리나라 대부분의 경우에는 전세권 등기를 하지 않는 전세 또는 반전세가 일반적이고, 따라서 임대차 기간 종료 이후에 임차인이 보증금을 반환 내지 회수하는 방법이 가장 큰 문제가 됩니다. 

 

따라서 오늘은 임차주택이 경매로 넘겨졌을 경우, 임차인의 보증금 회수와 관련하여 한 번 정도는 들어보셨을 '대항력'과 '우선변제권'에 대해 설명해 보고자 합니다.  

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[대항력과 우선변제권이란?]

 

우리나라 대부분의 주택 임대차에 대해서는 주택임대차보호법이, 상가건물 임대차에 대해서는 상가건물 임대차보호법이 적용되는데, 임대차보증금 반환 내지 회수와 관련하여 이 법에서 가장 핵심적으로 알아야 할 부분은 바로 대항력과 우선변제권입니다. 

 

1. 대항력이란 무엇일까요? 

 

대항력이란 임차인이 제3자, 즉, 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 외에 임차주택에 대해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 자신의 임대차 관계를 주장할 수 있는 법적 권리를 의미합니다. 

이에 대해서는 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 다음과 같이 규정하고 있습니다. 

주택임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기고, 전입신고를 한 때에 주민등록을 마친 것으로 봅니다. 

위와 같은 대항력은 주택이 경매절차가 진행될 경우 임대차보증금 회수와 관련하여 우선변제권을 확보하기 위한 전제조건으로서 의미를 가지게 됩니다. 

 

2. 우선변제권이란 무엇일까요? 

 

우선변제권이란 임차주택이 경매 또는 공매가 되는 경우 임차주택의 환가대금(낙찰대금)에서 다른 채권자나 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 의미하는데, 주택임대차보호법 제3조의 2 제2항에서 규정하고 있습니다. 

주택임대차보호법 제3조의 2 ② 제3조 제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.

쉽게 말하면, 우선변제권을 확보한 경우 자신이 임차한 주택이 경매에 넘어가더라도 다른 채권자들보다 우선하여 배당금을 받게 되고, 심지어 후순위 권리자(가압류, 저당권)보다 더 우선변제를 받게 된다는 의미입니다. 

우선변제권은 위 대항요건을 갖춘 임차인(주택의 인도 및 전입신고)이 임대차계약서에 확정일자를 받으면 그 날부터 취득하게 됩니다. 

 

참고로, 법원은 확정일자는 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고, 허위로 날짜를 소급하여 주택 임대차계약을 체결하여 우선변제권 행사를 방지하기 위해 마련된 제도라고 판시하고 있습니다. 

 

다만, 주의할 점은 임차인이 우선변제권을 행사하기 위해서는, 경매되는 주택이 경락(낙찰)기일까지 우선변제권이 유지되고 있어야만 합니다. 즉, 임차인이 해당 주택에서 살면서 전입신고를 유지하고 있어야 합니다.