임대차계약 체결할 때 주의할 점
법률과 무관한 보통 사람들도 일상에서 반드시 계약을 체결할 일이 발생하게 되는데, 그 중 하나가 바로 주택 임대차계약입니다.
처음부터 자신의 집을 소유하여 계속 한 집에 거주하는 사람들은 임대차계약을 체결할 일이 거의 없을 수 있지만, 대부분의 사람들은 주택을 임차하여 살다가 또 이사를 가서 새로운 임대차계약을 체결하는 경우가 많이 있는데, 우리나라 특유의 제도인 "전세계약"을 체결할 경우에는 거액의 임대차보증금을 지급하게 되므로, 임대차계약을 체결할 때 많은 주의를 기울일 필요가 있습니다.
임대차계약을 체결할 때 어떤 점을 주의하면 될까요?
1. 계약당사자 본인인 점을 반드시 확인할 것
임대차계약의 임대인은 보통 부동산 소유자인 경우가 대부분입니다.
법률적으로 임대인이 반드시 소유자일 필요는 없고, 부동산의 관리, 처분권한을 보유한 사람인 경우도 임대차계약을 체결할 수 있지만, 임대인이 해외에 거주하는 등의 특별한 사정이 없는 이상 소유자가 임대인인 경우가 90% 이상입니다.
따라서 임대차계약을 체결할 때 임대인이 소유자인지 여부를 반드시 확인해야 합니다.
소유자인지 확인하는 방법은 등기부등본을 열람한 다음 등기부등본의 "갑구" 란에 소유권자로 기재된 사람의 이름과 주소를 확인한 다음, 임대인이 제시하는 신분증과 비교하여 일치하면 됩니다.
등기부등본의 갑구란 소유권 항목을 보시면, 언제 누구에게 소유권이 이전되었는지, 거래가액이 얼마에 거래되었는지 모두 등기부에 표시되어 있고, 소유자의 주소가 변경된 경우 등기부등본에도 변경된 주소가 기재됩니다.
따라서 등기부등본의 소유권자의 인적사항과 임대인의 인적사항이 일치하는지 확인하면 무리가 없습니다.
2. 부동산 등기부는 어떻게 확인할까?
만약 공인중개사를 끼고 임대차계약을 체결하면, 공인중개사가 직접 부동산 등기부등본을 발급받아 열람시켜 줍니다.
그러나 최근에는 공인중개사 없이 임대인과 임차인 사이에 직거래를 하는 경우도 많이 있으므로, 만약 임차인이 위와 같은 지식이 없는데 임대인이 부동산 등기부등본을 제시하지 않는 경우에는 임차인이 직접 확인이 가능합니다.
만약 임대인이 계약 직전 발급받은 등기부가 아니라 1-2년 전의 등기부를 제시한 것이라면 반드시 최근 등기부를 다시 확인하여 권리관계를 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
참고로 부동산 등기부등본은 부동산의 표시(특정)와 해당 부동산을 둘러싼 권리관계를 표시한 공적 장부인데, 최근에는 등기사항전부증명서라고 합니다.
부동산등기부등본을 확인, 열람, 발급받으려면 직접 등기소를 방문해서 해당 토지의 등기부를 열람할 수 있는데, 반드시 토지 주소지의 등기소를 방문할 필요가 없고 어느 등기소를 방문해도 모든 등기부를 열람가능합니다.
그리고 직접 방문이 번거롭거나 시간관계상 어려운 경우 "대법원 인터넷등기소"에서 온라인 열람, 발급도 가능합니다.
네이버 등 포털사이트에서 '대법원 인터넷등기소'를 검색한 다음, 사이트로 접속하여 등기부를 열람, 발급받으면 되는데, 어렵지 않아서 혼자서도 쉽게 할 수 있습니다.
3. 부동산 등기부에서 확인해야 할 점
(1) 가압류가 되어 있는지 확인할 것
해당 목적물 부동산에 가압류가 되어 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.
가압류는 등기부등본의 "갑구"란에서 확인이 가능합니다.
갑구란 처음에는 소유권자의 변동에 대해서 기재되어 있고, 그 이후에는 가압류 여부가 기재되어 있습니다.
가압류에서 가장 중점적으로 확인할 사항은 가압류 금액으로, 가압류 금액이 높은 경우 임대인의 변제능력 유무가 심히 의심이 되기 때문에 그런 주택은 피하는 것이 상책입니다.
(2) 근저당권이 설정되어 있는지 확인할 것
가압류를 확인한 다음에는 해당 부동산에 근저당권이 설정되어 있는지 여부를 확인해야 합니다.
근저당권은 등기부등본의 "을구"란에서 확인이 가능합니다.
근저당권을 살펴볼 때 가장 중점적으로 볼 사항은 바로 근저당권자와 채권최고액이 얼마로 되어 있는지 입니다.
통상 대부분의 아파트나 주택의 경우 금융기관 대출을 받아 매수하는 것이 일반적이므로 금융기관이 근저당권자로 되어 있는 경우가 매우 많이 있으므로, 금융기관의 근저당권에 대해서는 크게 우려할 필요까지는 없습니다.
그러나 금융기관 이외에도 제3자가 근저당권을 설정한 경우라면, 임대인의 자력에 대해 의문이 들 수 있으므로 피하는 것이 좋습니다.
그러나 임대 주택의 가치가 매우 높고, 근저당권의 채권최고액을 모두 합하더라도 주택의 가치에 현저히 못미칠 경우에는 크게 상관은 없습니다.
임차인 역시 전입신고후 확정일자를 받으면 우선변제권을 취득하기 때문에, 최악의 경우 해당 주택의 경매를 통해 보증금을 회수할 수 있기 때문입니다.
