명도소송 전에 반드시 해야 할 일 3가지가 있습니다.

[부동산 명도소송을 염두에 두고 있나요?] 

 

부동산 임대인 입장에서 임차인이 나가지 않고 버틸 경우 결국은 최후수단으로 법에 호소하는 "명도소송"을 강행하는 방법 밖에는 없습니다. 

그러나 부동산 명도소송을 진행할 경우에는 다음과 같은 3가지 일을 반드시 유념하여 소송 전에 순차적으로 진행해야 합니다. 만약 위와 같은 일을 진행하지 않을 경우에는 나중에 낭패를 볼 수 있는데, 순차적으로 말씀드리겠습니다. 

 

[부동산 명도소송 전에 반드시 해야 할 일 3가지] 

 

1. 내용증명 발송 

 

(1) 부동산 명도소송 전에 반드시 해야 할 가장 중요한 일은 임대차계약을 적법하게 해지하는 것인데 이를 위해서는 내용증명을 임차인에게 발송하는 것이 좋습니다.  

(2) 임차인의 채무불이행을 이유로 임대차계약을 해지할 경우에는 먼저 임차인에게 충분한 기간을 주면서 이행을 최고하고, 정해진 기간 내에 이행을 하지 않으면 계약을 해지한다는 의사를 임차인에게 전달해야 합니다. 그런데 전화나 말로 할 경우에는 명도소송에서 임차인이 부인할 경우 입증이 곤란하게 되므로, 반드시 서면으로 임차인에게 보내어 명확한 증거를 확보하는 것이 좋습니다. 

 

(3) 내용증명 양식과 작성방법에 대해 구체적으로 알고 싶으시면 아래 포스팅을 참고하시면 됩니다. 

 

내용증명 의미, 효력, 양식 및 작성방법 알아보기

 

 

2. 임대차계약 해지 

 

(1) 임대인이 임차인을 상대로 부동산 명도소송을 진행하기 위해서는 임대차계약이 적법하게 해지되었다는 사실을 명확하게 입증해야 합니다. 

 

(2) 임대인이 임차인과 체결한 임대차계약을 해지할 수 있는 대표적인 사유로는 ① 임차인이 차임을 2회 이상 연체한 경우, ② 임차인이 임대인의 동의 없이 다른 사람에게 임차권을 양도하거나 전대한 경우, ③ 임차인이 계약에 정해진 대로 목적물을 사용하지 않은 경우, ④ 그 외에 임차인의 중대한 채무불이행이 발생한 경우 등을 들 수 있습니다.  

728x90

참고로, 임차인이 임대차계약을 해지할 수 있는 대표적인 사유로는 ① 임대인의 지위가 다른 사람에게 이전된 경우, ② 임대차 목적물 전부가 멸실되거나 일부가 멸실되었는데 멸실된 부분으로 인해 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우, ③ 임대인이 임차인의 의사에 반하여 임대차 목적물에 대한 보전행위를 하고 이로 인해 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우 등을 들 수 있습니다. 

 

(3) 위와 같은 대표적인 사유가 발생하였을 경우, 임대인은 임차인에게 상당한 기간을 정하여 임차인에게 채무를 이행하라는 취지 등의 통지를 내용증명을 통해 한 다음, 그 기간 내에 임차인이 이를 이행하지 않으면, 임대인은 서면으로 임차인에게 임대차계약 해지 통지를 하면 됩니다. 

 

이행통지 및 계약해지 통지는 반드시 서면으로 해야 합니다.

 

3. 점유이전금지 가처분

 

(1) 임대인이 임차인을 상대로 명도소송을 제기하여 1심 판결이 선고될 때까지는 최소한 8개월 정도의 시간이 걸리고, 만약 임차인이 많은 부분을 쟁점화하여 심각하게 다투면 1년 이상의 기간도 걸리는 경우가 많이 있고, 또 실제로 제가 했던 소송 중에서도 1년 6개월 만에 판결이 선고된 사례도 종종 있었습니다. 그와 같은 경우는 임차인이 점유한 부분이 많았고, 이로 인해 쟁점도 많았으며, 감정절차까지 진행하기도 한 사례였습니다. 

 

(2) 그런데 판결선고 직전에 임차인이 점유를 다른 사람에게 이전하여 버리게 되면, 명도소송에서 승소판결을 선고 받더라도 강제집행이 불가능하게 되어 심각한 낭패를 볼 우려가 있습니다. 

 

(3) 따라서 임대인이 명도소송을 진행하기 전에는 반드시 임차인을 상대로 점유이전금지 가처분 결정을 받아야만 하고, 그 결정을 받으면 임차인이 재판도중 또는 판결선고 직전에 점유를 다른 사람에게 넘기더라도 강제집행이 가능합니다.  

 

 

[명도소송의 기간 및 전망] 

 

1. 부동산 명도소송의 경우 통상 1심이 최소 8개월 정도 소요되고, 쟁점이 많은 경우 1년 이상이 걸리기도 합니다. 

 

2. 따라서 부동산 임대인의 입장에서는 추후 명도소송을 대비할 경우 보증금 액수를 많이 받아두면 유리합니다. 왜냐하면 부동산 명도소송 제기한 이후부터는 임차인이 차임을 지급하지 않기 때문에 보증금에서 차임을 공제해야 하는데, 보증금 액수가 높지 않으면 재판기간 도중에 보증금 전액을 까먹게 될 가능성이 많기 때문입니다. 따라서 보증금은 적어도 1년치 차임 액수 이상을 책정하여 받아두는 것이 좋습니다. 

 

3. 명도소송의 경우 대부분 임대인 승소로 종결되는 소송이지만, 쟁점이 많은 경우 시간이 오래걸리기도 하고 분쟁을 조기에 종결하고 싶다면 조정절차를 적극 활용하는 것도 좋습니다. 특히 명도소송 기간이 길어질 수록 임대인에게 유리한 것이 없고, 만약 임차인의 보증금도 연체차임 등으로 모두 소진되었다면 하루 속히 조정을 통해 퇴거시키는 것도 다소 손해를 보더라도 결과적으로는 임대인에게 유리할 수 있습니다. 

 

 

오늘은 건물명도 소송 전에 반드시 해야 할 일 3가지 등에 대해 알아보았습니다.